姜强法官：预查封与预告登记︱商品房合同预告登记的证明力

姜强︱预告登记制度（四）：预查封与预告登记︱商品房合同预告登记的证明力

作者︱姜强（最高人民法院法官）

说明：案例数量及基本情况

本文以全文关键词“预告登记”搜索，共检索出最高法院上网案例5宗，其中二审1宗，再审审查4宗。高级法院2015年上网案例53个（检索日期2016年1月7日）。其中，排除无效案例25宗，共获得有效裁判33宗，其中二审18宗，申请再审1宗，再审1宗，执行案件2宗。所谓“无效案例”是指，案涉争议与预告登记无关或者案涉争议虽与预告登记有关但预告登记对于裁判结果并无影响。

以下以各个案例所涉及的问题为基本线索，对预告登记在实务中的问题分门别类，作出探讨。需要说明的是，如果裁判要旨较为清晰，则直接归纳裁判要旨，如果案情稍显复杂，本文则尽量用较短篇幅交代案情，在若干案例中则简化案件事实，借以说明裁判要旨的来龙去脉。在必要场合，同时介绍原审裁判要旨，但有若干案例原审判决难以查询，即略去。

预查封与预告登记

作为执行措施的预查封制度，旨在对尚未办理物权登记的不动产进行查封并借以保障申请执行人未来判决的履行。预查封与预告登记在不少场合会发生交叉，那么，如何协调两种制度的效力，值得探讨。

（一）合同解除后预告登记与预查封的效力问题

案例1：江苏高院（2015）苏执复字第8号执行异议复议案

案情简介：戴某与甲公司房屋买卖合同纠纷一案（前诉），人民法院判决解除戴某与甲公司之间关于2号房屋的部分（已办理预告登记）。该案二审期间，乙公司与戴某因借贷纠纷发生纠纷成诉（后诉），乙公司预查封了上述2号房屋。前诉判决生效后，甲公司以生效判决已解除2号房屋的买卖合同为由提出执行异议，请求解除查封。

一审法院裁判要旨：乙公司虽然预查封在前诉二审期间，但前诉生效判决已解除了2号房屋买卖合同，合同解除，所有权复归甲公司，后诉继续查封该房屋显有不当，应予解除。

二审法院裁判要旨：甲公司要求解除房屋买卖合同在先，本案预查封保全措施在后，本案不存在甲公司以解除合同规避执行的情形。合同解除后，继续查封的基础条件不存在，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，应解除查封措施。驳回乙公司的复议申请。

案例2：江苏高院（2015）苏商终字第00079号

徐某与甲公司签订商品房买卖合同并通过办理银行抵押借款支付全部房款，甲公司为担保人，双方办理了商品房合同备案登记。甲公司完成初始登记后，与徐某未办理过户登记。后徐某迟延履行还款义务，甲公司替徐某偿还部分借款，并起诉请求解除合同并获得胜诉判决。徐某因与案外人借贷纠纷成诉，案涉房屋被预查封并进入执行阶段。甲公司提出执行异议被驳回，又提起本案执行异议之诉。

二审判决要旨：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第3项，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。执行法院预查封案涉商品房的行为并无不当。徐某因尚未取得涉案房产所有权，仅享有合同债权，执行法院在查封裁定中明确甲公司禁止转移、抵押查封财产，所涉退房，则协助扣留退房款。该裁定未禁止商品房买卖合同的关系的变更。甲公司解除合同后的退房款仍可作为执行标的，故应停止对案涉房屋的执行。

案例3：江苏高院（2015）苏民终字第00306号

江某与甲公司签订商品房买卖合同并办理预售备案登记，后因江某未依约偿还银行贷款甲公司替代履行后请求解除合同并通过调解解除合同。在调解之前，江某债权人黄某起诉江某偿还借款并获得胜诉判决，执行过程中预查封了上述房产。甲公司提出执行异议被驳回后提起执行异议之诉，请求确认其为房屋所有权人并停止执行。

二审判决要旨：本案中因登记权利人为甲公司，故房屋所有权人仍为甲公司。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。故原审法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。但甲公司与江某之间的商品房买卖合同已被解除，原审法院继续对涉案房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。但民事调解书中江某的债权应当转化为执行的标的。

评论

上述案例有两个问题可资讨论，一是前诉中房屋买卖合同被解除，对该房屋买卖合同预告登记产生的影响是什么？二是合同解除对之前预查封的影响是什么？

关于合同解除对预告登记的影响，物权法第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。这里的债权消灭，应当包括合同解除导致的债权消灭。准确地讲，合同解除并未导致债权完全消灭，而是导致原来的变动物权的债权转化为占有返还、不当得利返还或者赔偿损失等债权（合同法第97条）。但是，由于预告登记所保全的是以物权变动为目的的请求权，因此在合同解除后，这一请求权已归于消灭或者转化为非以物权变动为目的的请求权（占有返还、不当等利、赔偿损失等），基于预告登记的从属性原则及其功能，预告登记亦应归于消灭。

在合同解除之前，人民法院对于买受人已经预告登记的房屋可以依申请人的申请进行预查封（《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条）。由于预查封的标的是被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋，因此在未来执行的方向上就存在两种可能：一种是买卖合同履行完毕，房屋过户登记至被执行人名下，则该房屋属于被执行人财产，属于可执行财产；另一种则是合同因无效、被撤销、被解除等原因而消灭，于此情形，则买受人确定地不能获得房屋所有权，则该财产确定地属于出卖人财产，因此，即不属于可执行财产。换言之，合同解除后，出卖人即享有了足以阻止执行的权利。当然，申请执行人可以申请执行买受人因支付价款而形成的对出卖人的债权（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条以及类推适用第18条第2款）。

（二）结论

1、预告登记不具有阻止预查封的效力。

2、合同解除，将导致预告登记消灭，物权回归至出卖人，预查封的基础不存在，应予解除。

商品房合同预告登记的证明力

预告登记在现实中的载体为预告登记证明，在证据法上，属于公文书证，具有一定的证明作用，该证明作用主要依据其与待证事实之间的关系加以判断。

案例1：江苏高院：（2014）苏民终字第00422号

简要案情：查某与甲公司签订商品房买卖合同后办理了预告登记，查某交付了房款。因甲公司未依约交房，查某起诉请求继续履行合同。甲公司主张商品房买卖合同实为民间借贷。

二审裁判要旨：双方当事人进行了商品房预告登记，使得商品房买卖合同具有一定的公示公信力。综合其他证据，认定双方系商品房买卖合同，应继续履行。

案例2：山西高院（2015）晋民申字第665号

简要案情：杨某婚前购买了案涉房屋，与田某结婚后双方共同对该房屋办理了预告登记。双方离婚诉讼中，田某主张预告登记表明双方为该房屋的共同权利人，该房屋应认定为共同财产。

山西高院裁判要旨：预告登记不影响该房屋为杨某婚前购买的事实，该房屋为婚前财产。

评论

在上述两个案例中，商品房买卖合同的预告登记被法院或者当事人用作证明一定事实的证据。在案例1中，法院以该商品房买卖合同作出预告登记为由，认定双方的关系系商品房买卖合同关系。在案例2中，一方当事人以双方办理预告登记为由主张该房屋为共同财产，但未被法院采纳。

从证明力上看，将预告登记作为公文书证，符合民事诉讼法司法解释第114条的规定，即国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织在其职权范围内制作的文书。预告登记在载体上的表现形式为预告登记证明及登记簿上的记载（《房屋登记办法》第25条第3款、《土地登记办法》第62条第2款）。在证明力上，显然高于其他书证。当然，这仍应根据所要证明的事实加以判断，在案例1中，预告登记即为证明双方当事人为买卖合同关系的有力证据；在案例2中，预告登记则与是否婚前财产的事实并不相关。

结论

预告登记证明书为公文书证，证明力大于一般书证。

本文来源：微信公众号《海坛特哥》

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